حقوق ساخت‌ و ساز و روش‌های مختلف تحویل پروژه

چالش‌های حقوقی ساخت و ساز در ایران

یکی از مهم‌ترین نکاتی که پیمانکاران خارجی در هنگام ورود به ایران و انجام پروژه‌های ساختمانی باید دربارۀ آن آگاهی داشته باشند، قوانین و مقررات مربوط به حقوق ساخت و ساز است. در این زمینه مجموعه مقررات مشخصی که در قانون به آن پرداخته شده باشد، وجود ندارد بلکه قراردادهای از پیش طراحی‌شده‌ای هست که در زمان انعقاد قرارداد باید در نظر گرفته شوند. با این حال ممکن است بسیاری از مهندسان، پیمانکاران، کارفرمایان و کارگران در زمینه اجرای تعهدات قراردادی خود دچار مشکل شوند. پیشنهاد ما این است که پیش از امضای قرارداد، اقدام به مشاوره با وکیل متخصص در امور ساخت و ساز داشته باشید تا از تکالیف و مسئولیت‌های خود در این زمینه آگاهی بیابید. دفتر حقوقی بین‌‌المللی ESK آمادگی دارد تا در زمان امضای قراردادهای ساخت و ساز، نسبت به ارائه مشاوره به همه طرف‌های قرارداد بپردازد.

بخش مهم دیگری از مشکلات حقوقی پیرامون ساخت و ساز، نحوۀ امضای قراردادها و شروط گنجانده‌شده در آن است. بسیاری از کارفرمایان بدون در نظر داشتن ظرائف حقوقی امر، اقدام به امضای قرارداد با پیمانکار می‌کنند و چنانچه در آینده در روند اجرای پروژه با مشکلی مواجه شوند، دشواری‌های فراوانی را پیش رو خواهند داشت.

از سوی دیگر گاهی ممکن است پیمانکاران در اجرای تعهدات خود بنا به دلایل فورس ماژور یا تغییر در ماهیت تعهدات، دچار مشکلاتی شوند. در اینجاست که اگر با امضای یک قرارداد کامل و جامع، مسئولیت اجرای پروژه را بر عهده گرفته باشند، طبق ترتیبات حقوقی می‌توانند از حقوق خود دفاع کرده و با انتخاب روش مرضی‌الطرفین موجبات بهره‌مندی طرفین قرارداد را محقق سازند. به‌رغم اهمیت تنظیم قرارداد ساخت‌و‌ساز دقیق بین پیمانکاران و کارفرمایان، شکل‌گیری دعاوی حقوقی در این زمینه اجتناب‌ناپذیر است. دفتر حقوقی بین‌‌المللی ESK به پشتوانه سال‌ها فعالیت در زمینه طراحی و نگارش انواع قراردادهای ساخت و ساز، آمادگی دارد تا در چنین شرایطی در کنار شما باشد.

انواع روش‌های تحویل پروژه

یکی از مهم‌ترین مسائلی که باید در پروژه‌های ساخت‌وساز قرارداد مدنظر قرار گیرد، طراحی و پیش‌بینی سیستم مناسب برای اجرای پروژه است که شامل مدل‌های BOO، BOT، و BOOT، EPC، EPCF، EPC+f می‌شود. دفتر حقوقی بین‌المللی ESK طی سال‌ها فعالیت در انواع سیستم‌های اجرای پروژه به شرکت‌های داخلی و خارجی خدمات حقوقی ارائه کرده است.

۱. قرارداد ساخت، بهره‌برداری و انتقال (BOT)

یکی از ترتیبات قراردادی مطابق قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی، قرارداد ساخت، بهره‌برداری و انتقال است. این شیوۀ سرمایه‌گذاری بیشتر در پروژه‌های معظم زیربنایی مانند نیروگاهی، مخابراتی، فرودگاهی و بزرگراه‌ها کاربرد دارد. در این روش، سازمانی دولتی امتیاز ساخت و بهره‌برداری از پروژه‌ای معین را به کنسرسیوم اعطا می‌کند و کنسرسیوم در مقابل، تأمین مالی، طراحی، تأمین تجهیزات، ساخت، نصب، آزمایش، راه‌اندازی و مدیریت پروژه را ظرف مدت مشخص بر عهده گرفته و طی دوره بهره‌برداری، هزینه‌ها و سود سرمایه‌گذاری خود را از فروش محصولات یا خدمات پروژه مستهلک و دریافت می‌کند. پس از پایان دوره بهره‌برداری، تأسیسات بدون پرداخت هیچ‌گونه مبلغی، به سازمان دولتیِ اعطاکنندۀ امتیاز منتقل خواهند شد. مبنای اصلی شکل‌گیری یک پروژه زیربنایی به شیوه BOT، اراده دولت یا شرکتی دولتی در ایجاد تأسیسات و اعطای امتیاز ساخت و بهره‌برداری به بخش خصوصی است و بدین ترتیب از ترتیبات همکاری و مشارکت بخش عمومی و خصوصی به شمار می‌رود. توافق‌نامۀ پروژه مبنای اصلی ایجاد رابطۀ قراردادی بین بخش عمومی و خصوصی است.

دفتر حقوقی بین‌‌المللی ESK تاکنون در پروژه‌های مختلفی به عنوان وکیل و مشاور شرکت‌های بین‌المللی طرف خارجی و در قالب قرارداد BOT، موکلان خود را همراهی کرده است. برای آشنایی بیشتر، به بخش موکلان در سایت مراجعه کنید.

۲.سرمایه‌گذاری در پروژ‌ه‌های ساختمانی ایران

تمرکز سرمایه‌گذاران خارجی بر بازار مستغلات ایران در طول زمان، نشان‌دهندۀ وجود بازاری ایمن و ثابت است. از سوی دیگر، پیمانکاران و مشاوران تمرکز خود را به تهیه املاک برای توریست‌ها و ساکنان محلی که به دنبال خانه‌های راحت و مدرن هستند، معطوف ساخته‌اند. سرمایه‌گذاران نیز به سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها مشتاق هستند زیرا هم تقاضای رو‌به‌رشد بازار را پاسخگوست و هم بازگشت سرمایه را در سال‌های آتی تضمین می‌کند. رشد در پروژه‌های ساختمانی، به پروژه‌های زیربنایی کشور نیز راه یافته است. دولت ایران در بخش عمومی به دنبال ساخت و نوسازی زیرساخت‌هاست که این امر فرصت‌های سرمایه‌گذاری بسیاری را بر مبنای مشارکت بخش عمومی و خصوصی (BOT) جوینت‌ونچر و… فراهم می‌کند.

۳. قراردادهای ساخت و ساز

انتخاب نوع قرارداد در صنعت ساخت‌وساز ایران به جایگاه کارفرما (مالک) وابسته است. اگر کارفرما شخص یا شرکت خصوصی باشد، انعقاد هر نوع قرارداد ساختی بین کارفرما و پیمانکار، امکان‌پذیر است. در این فرض، طرفین قرارداد قادرند در زمینۀ سیستم‌های تحویل پروژه مانند طراحی، مناقصه، ساخت، طراحی و ساخت، مهندسی، تأمین تجهیزات و ساخت، و شیوۀ کلید در دست توافق کنند. از سوی دیگر، چنانچه کارفرما متعلق به سازمان یا شرکتی دولتی باشد، محدودیت‌هایی در زمینۀ انتخاب نوع قرارداد ساخت وجود دارد. دولت و بخش‌های دولتی در ایران ملزمند، قراردادهای از پیش تنظیم‌شده‌ای را که از سوی دولت طراحی و تدوین شده است، برحسب مورد و موضوع در پروژه‌های ساخت به کار گیرند.

۴. شیوه‌های قیمت‌گذاری

طرفین قرارداد در بخش خصوصی قادرند هر کدام از شیوه‌های قیمت‌گذاریِ مقطوع، ساعتی و تخمینی به علاوه سود را به منظور اجرای پروژه برگزینند. در بخش‌های دولتی و عمومی کارفرما شیوۀ قیمت‌گذاری را که نوعاً بر مبنای قیمت واحد تعیین می‌شود، اعمال می‌کند. این شیوۀ قراردادی، بر مبنای تخمین مقادیر کار در پروژه و قیمت هر واحد کار تعیین می‌شود. قیمت نهایی یک پروژه، بر مبنای مقادیر مورد نیاز برای اجرای کارها تعیین خواهد شد.
۵. حل‌و‌فصل اختلافات

سیستم حل‌و‌فصل اختلافات در قراردادهای ساخت ایران مانند بسیاری از کشورهای دیگر بر مبنای تکنیک‌های ADR یا شیوه‌های جایگزین حل‌و‌فصل اختلافات طراحی شده است. مراحل ابتدایی این شیوه بر مذاکره و میانجیگری استوار است. اگر طرفین نتوانند دربارۀ اختلاف پیش‌آمده ظرف مدت مشخصی به تفاهم و سازش برسند، داوری یا مراجعه به دادگاه به جریان خواهد افتاد. اگرچه در قراردادهای ساخت بخش عمومی و دولتی نیز تکنیک‌های ADR وجود دارد ولی در مقایسه با پروژه‌های بخش خصوصی تفاوت‌های عمده‌ای دارند که همین امر، مشاورۀ متخصصان حقوقی را در این پروژه‌ها اجتناب‌ناپذیر می‌سازد.