طرف‌های مؤثر در قرارداد‌های ساخت‌ و ساز

برای فهم دقیق پروژه‌های ساخت‌ و ساز، تفکیک و شناخت طرفین و نقش‌آفرینان آن ضروری به نظر می رسد. عملکرد و ارتباط این اشخاص با توجه به نیازهای هر پروژه متفاوت است و حتی ممکن است وظیفۀ یکی از اشخاص حاضر در روند ساخت به دلایل خاصی تغییر یابد؛ همین امر سبب شده است آشنایی با محتوای قراردادهای استاندارد ساختمانی به تنهایی کافی نباشد. مشارکت‌کنندگان در انجام یک پروژه با توجه به نوع و گسترۀ هر پروژه متفاوت خواهند بود. با‌وجوداین در این قسمت تلاش شده است اعضای اصلی که حضور آن‌ها در قریب به اتفاق فعالیت‌های ساختمانی لازم است مد نظر قرار گیرند.

۱. کارفرما (Employer)

کارفرما واگذارکننده کارهای طراحی و ساخت است. اغلب اوقات کارفرما مالک زمین یا ساختمانی است که پروژه ساخت بر روی آن انجام می شود. اما این نکته را هم نباید از نظر دور داشت که کارفرما ممکن است مالک منافع ساختمان باشد (مانند مستاجر) و در راستای صلاحیت خود انجام تغییرات ساختمانی را واگذار نماید. اما با ورود شرکتهای مختلف ساختمانی به این صنعت، جایگاه سنتی کارفرما به عنوان مالک عین یا منافع زمین در برخی پروژه ها تغییر یافته است.

برای مثال ممکن است برای کاهش مالیات در مجموعه های متشکل از چندین شرکت، یکی از شرکتها از طرف شرکت دیگر که مالک زمین است وارد قرارداد ساخت و ساز شود. افزون بر این، بسیاری از پروژه های ساخت از طرف دولت یا شرکتهای دولتی واگذار می شود که در یک معنای مضیّق، نماینده و دنبال کننده منافع عموم مردم هستند و نه مالک زمین یا تاسیسات. لذا دلایل کارفرما از اقدامات ساختمانی تاثیر مهمی بر پروژه دارد. در نتیجه می توان کارفرمایان را با معیار اهدافی که مد نظر دارند به چند دسته تقسیم کرد: مالک (متصرف)(owner)، توسعه دهنده(Developer)، بخش عمومی یا نماینده دولت (Public Sector or Government Agent)

۲. پیمانکار اصلی (Main contractor)

پیمانکار اصلی شخص حقیقی یا حقوقی است که کارهای فیزیکی ساخت یا مهندسی کار را با هدف کسب منفعت اقتصادی انجام می دهد.  اصطلاح پیمانکار اصلی یا پیمانکار کلی در مقابل پیمانکار فرعی قرار می گیرد پیمانکاران اصلی یا کلی عمدتاً در جایگاه هماهنگ کننده و ناظر قرار بگیرند و برای انجام کارها با پیمانکاران فرعی و مشاوران وارد قرارداد شوند.

۳. پیمانکار فرعی (Sub-contractor)

پیمانکار فرعی که در برخی قراردادها از آن به عنوان «پیمانکار جزء» نیز یاد می شود، شخص متخصصی است که برای انجام وظیفه خاصی در یک پروژه توسط پیمانکار اصلی به کار گرفته می شود. اگرچه پیمانکار اصلی ممکن است برخی کارها را توسط کارکنان خود انجام دهد، برای مثال وظیفه نجاری یا بتن ریزی، اما معمولا دامنه تخصص و توانایی وی محدود است، لذا سایر بخش های پروژه به وسیله پیمانکاران فرعی اجرا می شود.

در پروژه های بزرگتر گاهی پیمانکاران فرعی نیز مجبور به استفاده از تخصص افراد دیگری می شوند. در چنین شرایطی پیمانکار فرعی اولیه را «پیمانکار فرعی ردیف اول» (First-tier Subcontractor)و پیمانکار فرعی دوم را « پیمانکار فرعی ردیف دوم»( Second-tier Subcontractor) می نامند و این سلسله مراتب ممکن است به ردیفهای پایین تر هم برسد. در یک تقسیم بندی دیگر می توان پیمانکاران فرعی را به سه دسته تقسیم کرد: پیمانکار فرعی معرفی شده، پیمانکار فرعی بومی، پیمانکار فرعی نامبرده شده.

۴. مشاور (Consultant)

اصطلاح مشاور اغلب در توصیف شخصی به کار می رود که تنها ارائه کننده خدمات برای پروژه است، در مقابل پیمانکاران که وظیفه اصلی آنها انجام وظایف مادی و اجرایی می باشد. به عبارت دیگر، مشاور ساخت و سازی انجام نمی دهد بلکه فراهم کننده ایده، نظرات و تحلیل های مورد نیاز پروژه است. در صنعت ساخت و ساز معاصر انواع بسیار متعدد و مختلفی از مشاوران وجود دارند که در زمینه های کلی یا یک زمینه خاص خدمات مشاوره ارائه می کنند. معمار، مهندس عمران، مهندس سازه، ارزیاب کمّی و مهندس برق یا مکانیک از جمله مشاورانی هستند که در فعالیت های ساختمانی حضور دارند. با این وجود، با توجه به نیاز هر پروژه، ممکن است مشاوران دیگری نیز به کار گرفته شوند. برای مثال مشاورانی در زمینه محیط زیست، ایمنی در مقابل آتش سوزی، نور و دما و سایر زمینه ها. در پروژه های بزرگ که نیاز به حضور مشاوران متعدد است، معمولا مشاور منتخب کارفرما یا پیمانکار در واقع سرپرست یک تیم حرفه ای از مشاوران است و در این زمینه مسئولیت های بازرسی و نظارتی را نیز بر عهده می گیرد.

۵. تأمین‌کننده (Supplier)

این اصطلاح برای شخصی به کار می رود که تهیه کننده، یا به عبارتی فروشنده مواد و ابزارهای مورد نیاز یک پروژه است. در اغلب موارد قرارداد تأمین کنندگان با پیمانکار اصلی یا فرعی است؛ با این وجود در جایی که بر اساس شروط قرارداد اصلی تأمین تجهیزات بر عهده کارفرما گذاشته شده، قرارداد تأمین بین کارفرما و تأمین کننده منعقد خواهد شد.

۶. سرمایه‌گذار (Funder)

پروژه‌های ساخت‌و‌ساز بزرگ معمولاً نیازمند هزینه‌کرد زیادی هستند به‌طوری‌که ممکن است مالک یا کارفرما به‌تنهایی قادر به تأمین آن نباشد؛ لذا کارفرما ممکن است اقدام به گرفتن وام برای انجام عملیات ساختمانی کند. سرمایه‌گذار ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشد مانند یک بانک یا شرکت. سرمایه‌گذار همواره برای جلوگیری از زیان خود از وام‌گیرنده درخواست وثیقه می‌کند. وثیقه ممکن است به شکل‌های مختلفی ارائه شود، مانند به رهن‌گذاری زمین یا ملک در حال ساخت، به رهن‌گذاری سایر اموال وام‌گیرنده یا از طریق دریافت سایر اسناد اعتباری دیگر مثل چک. به علاوه ممکن است وام‌دهنده در قرارداد خود حق مستقیمی را علیه پیمانکار درخواست کند که در صورت ورشکستگی یا ناتوانی کارفرما از ادامه کار، وی بتواند جانشین کارفرما شده و حقوق خود را استیفا کند.

۷. نقش‌های مدیریتی

یکی از نیازهای مهم در پروژه های ساخت‌و‌ساز بزرگ ایجاد نظم، هماهنگی و نظارت بر فعالیت های عمرانی است. مدیر ساخت‌و‌ساز، مدیر پروژه و پیمانکار مدیر از جمله این نقش ها است. وظیفه مدیر در یک پروژه ممکن است تنها اداره قرارداد و یا اعم از آن باشد. در فصل های بعد در مورد این نقش ها بیشتر سخن خواهیم گفت.

۸. نماینده پیمانکار (مدیر کارگاه) (Contractor’s Representative (Site Manager

پیمانکار می‌تواند (و در برخی موارد موظف است) که شخصی را به عنوان نماینده خود در محل اجرای پروژه (کارگاه) تعیین کند تا بر اجرای درست کارها نظارت داشته باشد. باید توجه داشت که برخلاف اداره‌کننده که از طرف کارفرما انتخاب می شود، مدیر کارگاه نمایندۀ پیمانکار بوده و از جانب وی اجرای روزانه عملیات ساخت‌و‌ساز را سرپرستی می‌کند. از سوی دیگر، مدیر کارگاه نقش واسطه بین اداره‌کننده و پیمانکار را دارد و هر نوع اخطار و اعلام که مربوط به اجرای کار باشد از طرف اداره‌کننده به وی ابلاغ می‌شود و این امر در حکم ابلاغ به پیمانکار خواهد بود.

۹. اداره‌کننده قرارداد ( Contract Administrator)

قراردادهای ساخت‌و‌ساز مانند هر قرارداد دیگری در جهت دستیابی به اهدافی منعقد شده که این اهداف ایجاد کننده منافعی برای طرفین قرارداد است. بدیهی است که این منافع گاه در تعارض قرارگرفته و یا طرفین لازم می دانند که بر عملکرد و تصمیمات طرف مقابل نظارت وجود داشته باشد. برای مثال چگونه کارفرما اطمینان حاصل می کند که اهداف پروژه محقق گردیده است؟ یا پیمانکار چگونه می تواند خود را از دخالتهای بی جای کارفرما در برنامه کاری به دقت تنظیم شده محافظت کند؟ یا تصمیم گیری در مورد زمان پرداخت و کیفیت کار با چه کسی است؟ این سوالات به خوبی نشان دهنده نیاز به جایگاه مدیر یا اداره کننده در قرارداد است. بسیاری از قراردادهای ساخت‌و‌ساز، یا حداقل آنهایی که گستردگی بیشتری دارند، مقرر کننده مکانیزمی برای اداره قرارداد و نظارت بر اجرای کارها بر اساس قرارداد هستند (منبع: حقوق ساخت و ساز، محمدصالح جابری، نشر میزان).