ساختار قراردادهای مدیریت هتل و هتلداری

صنعت هتل‌داری و سرگرمی

یکی از صنایعی که طی سال‌های اخیر رونق و رشد چشمگیری داشته است، صنعت هتلداری و سرگرمی است. این صنعت در کشورهای پیشرفته حقوق خاص خود را دارد ولی در ایران هنوز در قالب قرارداد و به صورت عمومی به آن پرداخته می شود. در این بخش می‌کوشیم بر مبنای تجربه‌های به‌دست‌آمده از کار در این صنعت، برخی از جنبه‌های قراردادی این صنعت بررسی شود.

ساختار قراردادهای مدیریت هتل

.۱ قرارداد مدیریت هتل

یکی از قراردادهایی که در صنعت هتلداری مورد استفاده قرار می‌گیرد، «قرارداد مدیریت» ( Management Agreement) است؛ به سبب اهمیت فراوان موضوع مدیریت در پروژه‌های سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاران معمولاً این امر را به شرکت‌هایی که در موضوع پروژه به صورت تخصصی خدمات مدیریتی ارائه می‌دهند، واگذار می‌کنند. قلمرو و ماهیت خدمات مدیریتی برحسب موضوع پروژه متغیر است؛ به‌نحوی‌که هر پروژه، سیستم مدیریتی ویژه خود را طلب می‌کند و بر همین اساس مفاد قراردادهای مدیریتی نیز متغیر است.

در این بخش با رویکردی موردی و به طور اجمالی قرارداد «مدیریت هتل» ( Hotel Management Agreement) در پروژه‌های تجاری و تفریحی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

مالک یا مالکین هتل معمولاً سرمایه لازم برای ساخت و بهره‌برداری از آن را فراهم و خدمات مربوط به مدیریت هتل را به برندهای مطرح در زمینه هتلداری یا اپراتورهای مستقل واگذار کرده و اشخاص اخیر اداره روزانه هتل را بر عهده می‌گیرند.

حقوق و تعهدات در قرارداد مدیریت هتل

حقوق و تعهدات طرفین قرارداد نیز به موجب قرارداد «مدیریت هتل» برقرار می‌شود؛ ازجمله خدمات مدیر هتل می‌توان به مدیریت بخش‌های مختلف هتل مانند نگهداری، اداره مرکزی، سرو غذا و نوشیدنی، استخدام و آموزش نیروی کار هتل، تعیین قیمت و سایر شرایط مربوط به خدمات، تبلیغات و بازاریابی، برنامه‌ریزی در خصوص هزینه‌کرد مخارج سرمایه‌ای مانند تجهیزات، لوازم و وسایل لازم برای هتل، تمهید گزارش‌های مالی ماهیانه و سالیانه و ارائه آنها به مالک یا مالکین هتل، خرید مواد اولیه و امضای قرارداد با تأمین‌کنندگان، بهره‌برداری از هتل بر مبنای بودجه مصوب سالیانه و شرایط قرارداد و رعایت استاندارهایی که توسط برند تحت لیسانس لازم شمرده شده است.

انواع شرکت‌های ارائه‌دهنده خدمات مدیریت هتل

به‌طورکلی شرکت‌های ارائه‌دهنده خدمات مدیریت هتل دو دسته‌اند: یکی شرکت‌های دارای برند و علامت تجاری در زمینه هتلداری؛ ( Brand Operators) دیگری شرکت‌های که به طور مستقل و بدون داشتن برند و علامت تجاری (Independent Operators) در زمینه خدمات مدیریت هتل فعالیت می‌کنند. درصورتی‌که قرارداد مدیریت با شرکت‌های دسته اول امضا شود، مالک یا مالکین هتل ضمن یک قرارداد، مدیریت هتل را واگذار و برند و علامت تجاری مشهور شرکت طرف قرارداد (مانند Hilton, Hyatt, IHG, Marriott, Starwood ) در زمینه هتلداری را کسب می‌کنند؛ این شیوه مدیریت هتل به‌نوعی در خصوص هتل‌های بزرگ و فول‌سرویس کاربرد دارد.

به عنوان مثال مطابق قراردادی که در سال ۲۰۱۲ بین شرکت ایرانی Alborztat Construction Development Co. به عنوان مالک هتل از یک‌سو و Rotana Hotel Management Corporation Limited (LLC) به عنوان مدیر هتل از سوی دیگر امضا شد، مدیر هتل که دارای برند هتل‌های زنجیره‌ای “Centro Hotels by Rotana” است، توافق کرد خدمات مدیریتی را به همراه برند مزبور در ازای دریافت حق‌الزحمه‌های مشخص، به مدت ۱۵ سال در هتل متعلق به مالک به کار گیرند. در قرارداد مزبور به‌منظور حمایت از علامت تجاری و برند مدیر، به موجب شرطی امکان استیفای خسارت‌های واردشده به مالک از این حقوق منتفی شد.

گفتنی است در فرض نخست ممکن است کلیه اموال هتل تحت برند شرکت بهره‌بردار ( Brand‌-managed Properties) قرار نگیرند و مالک یا مالکین هتل برخی از این اموال را خود و یا به‌وسیله بهره‌برداران مستقل به صورت فرانچایز ( Franchise-managed Properties)، مدیریت کنند.

مزایا و معایب قرارداد مدیریت هتل

استفاده از شیوه نخست، این مزیت رقابتی را برای مالک یا مالکین هتل به همراه دارد که مراکز هزینه‌ای بودجه هتل را کاهش می‌دهد و دیگر لازم نیست این اشخاص افزون بر حق‌الزحمه‌های مدیریتی، هزینه فرانچایز برند را نیز متحمل شوند. از سوی دیگر برون‌سپاری مدیریت هتل به شرکت‌های دارای برند سبب می‌شود تأمین مالی هزینه‌های مربوط به بهره‌برداری از هتل تسهیل شود؛ زیرا از نقطه‌نظر بانک‌ها و یا مؤسسات مالی و اعتباری، مدیریت هتل توسط چنین شرکت‌هایی نرخ بازگشت سرمایه و بازدهی بیشتر و سریع‌تری نسبت به بهره‌برداران مستقل خواهد داشت. با این وجود شرکت‌های دارای برند، به سبب جایگاه اعتباری خود در مرحله مذاکرات نسبت به حق‌الزحمه‌های مدیریت، انعطاف کمتری نسبت به بهره‌برداران مستقل از خود نشان می‌دهند.

مدیریت هتل در شرکت‌های فاقد برند و علامت تجاری

مطابق شیوه دوم مدیریت، مالک یا مالکین هتل خدمات مدیریتی را به بهره‌برداران مستقل واگذار کرده و به موجب قرارداد لیسانس مجزا با یکی از شرکت‌های هتلداری مشهور، مجوز استفاده از برند این شرکت را دریافت می‌کنند. این شیوه مدیریت هتل به‌نوعی در خصوص هتل‌های متوسط و کوچک کاربرد دارد. شرکت‌های بهره‌برداری مستقل، خود دارای برندهای مشهور هتلداری نیستند، بلکه تحت این برندها خدمات مدیریتی ارائه می‌دهند.

استفاده از شیوه مزبور با وجود کاهش مزیت رقابتی برای مالک یا مالکین هتل، این حسن را برای آنها دارد که در مرحله مذاکره و تعیین حق‌الزحمه‌های مدیریت، قدرت چانه‌زنی بیشتری در مقایسه با شیوه نخست دارند